Por Marco Antonio Ziebarth e Luiza Caran
O conceito de “vila”, incluído no Quadro 1 do Plano Diretor Estratégico (PDE) por meio da recente revisão estabelecida pela Lei nº 17.975, de 08 de julho de 2023, consolidou as definições previamente trazidas pelo Quadro 1 da Lei Municipal n.º 16.402/2016 (LPUOS) e pela Resolução SMUL.ATECC.CLTU/001/2022:
Vila: conjunto de lotes fiscais, originalmente destinados à habitação, constituído de casas geminadas, cujo acesso se dá por meio de via de circulação de veículos de modo a formar rua ou praça no interior da quadra com ou sem caráter de logradouro público, na seguinte conformidade:
I – sejam assim consideradas judicialmente, em decisões com trânsito em julgado;
II – sejam assim originalmente constituídas em ato registrado no Cartório de Registro de Imóveis, até o início da vigência da Lei nº 10.015, de 16 de dezembro de 1985, para fins de agrupamento de construções residenciais em conjunto com abertura de passagem;
III – sejam assim reconhecidas pela Prefeitura, para fins de agrupamento de construções residenciais em conjunto com abertura de passagem no interior da quadra, até o início da vigência da Lei nº 10.015, de 16 de dezembro de 1985;
IV – nos casos não previstos e que indiquem descaracterização, poderá ser solicitada apreciação pela CTLU, quanto ao enquadramento ou não como vila, mediante análise de DEUSO. (NR)
Identificar se um conjunto de lotes se enquadra ou não como vila é imprescindível, uma vez que sobre ela e sobre a quadra em que está contida incidem limitações urbanísticas específicas, conforme estabelece o art. 64 da LPUOS.
Embora a revisão do PDE tenha procurado consolidar o regramento referente à definição conceitual de vilas, ainda existem peculiaridades que dificultam uma análise mais apurada, não apenas para confirmar se determinada área constitui propriamente uma vila e, por consequência, se recaem as limitações do art. 64, mas também em relação aos efeitos da perda das características inerentes a uma vila.
Nesse sentido, não há disposição expressa acerca da viabilidade de cancelar o cadastro ou registro de uma vila, embora seja plenamente possível a perda de seus elementos característicos em decorrência de intervenções legítimas, o que excluiria a área da definição legal de vila.
Uma questão bastante pertinente nesse contexto consiste justamente na natureza da via que dá acesso aos lotes. Conforme visto na redação legal, as vilas podem contar com via de acesso pública ou privada, de modo que sua caracterização pode confundir-se com a definição de rua sem saída, o que exige uma análise minuciosa do caso concreto. Nem sempre a situação registral reflete o pleno domínio das áreas que compõem a vila, vez que a Prefeitura de São Paulo tem o entendimento, exposto por meio de parecer de sua Procuradoria, de que a via de acesso decorrente de área remanescente, isto é, mantida no registro original do responsável pela criação dos lotes, consiste em área pública.
Devido a esses elementos peculiares da configuração de uma vila, torna-se fundamental proceder a um rigoroso estudo sobre a questão dominial e a incidência da legislação urbanística nos casos em que se pretenda promover a unificação de todos os lotes. Isso ocorre porque, mesmo após a aquisição da integralidade dos lotes por um mesmo comprador, há a possibilidade de o ente municipal definir a via de acesso como pública.
A revisão da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo ainda trará novos capítulos a esse debate, especialmente na possível definição de um zoneamento específico para as vilas. Isso é relevante, visto que a revisão do PDE excluiu as vilas das áreas de influência dos eixos (art. 76, § 1º, inciso XII).
