Por Marco Antonio Ziebarth e João Vítor Carvalho
No dia 08 de julho de 2023, foi publicada no Diário Oficial do Município a Lei Municipal n.º 17.975, que dispõe sobre a revisão intermediária do Plano Diretor Estratégico de São Paulo – Lei Municipal n.º 16.050/14. Diante das alterações em diversos dispositivos do PDE, os novos regramentos podem levantar dúvidas sobre como serão aplicados no dia a dia de quem trabalha com a legislação urbanística. Isso é evidenciado em uma importante norma que diz respeito à intersecção entre o meio ambiente ecologicamente equilibrado e a configuração do espaço urbano.
Trata-se do art. 27, inciso XXXIII, cujo teor antes da revisão era o seguinte:
Art. 27. De acordo com os objetivos e diretrizes expressos neste PDE para macrozonas, macroáreas e rede de estruturação da transformação urbana, a legislação de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo – LPUOS deve ser revista, simplificada e consolidada segundo as seguintes diretrizes:
(…)
XXXIII – garantir, na aprovação de projetos de parcelamento e edificação, o uso seguro das áreas com potencial de contaminação e contaminadas, inclusive águas subterrâneas, de acordo com a legislação pertinente;
O dispositivo passou por uma sutil, porém significativa, alteração para acrescentar um elemento final à redação atual:
XXXIII – garantir, na aprovação de projetos de parcelamento e edificação, o uso seguro das áreas com potencial de contaminação e contaminadas, inclusive águas subterrâneas, de acordo com a legislação pertinente, devendo a remediação ocorrer até a concessão do Certificado de Conclusão;
Com essa nova redação, o proprietário que deseje aprovar determinado projeto relacionado a imóvel que contenha o gravame da contaminação poderá promover a remediação da área até a concessão do Habite-se, isto é, até a etapa final do licenciamento da obra. A redação anterior não era tão clara a esse respeito, de modo que o novo texto trouxe essa etapa do processo de licenciamento de obra como marco em que se passa a exigir a remediação.
Anteriormente à revisão do PDE, já mesmo na fase de emissão do Alvará de Aprovação ou de Execução de projetos relacionados a esses imóveis, era exigido do proprietário a anuência da Secretaria Municipal do Verde e do Ambiente quanto às obras pretendidas, conforme previsão contida no art. 137 da Lei de Zoneamento (Lei Municipal n.º 16.402/16). Esse artigo dispõe que “a emissão de alvarás, licenças de funcionamento ou suspensão de atividades enquadradas no licenciamento ambiental municipal, certificados de conclusão e outras situações específicas referentes ao uso e à ocupação do solo em áreas públicas ou privadas consideradas potencialmente contaminadas, suspeitas de contaminação, contaminadas ou em monitoramento ambiental, fica condicionada à manifestação favorável do órgão ambiental competente, respeitada a legislação aplicável em vigor”.
Não houve revogação expressa desse dispositivo, o que pode levantar dúvida sobre sua aplicação em conjunto com a nova regra do PDE, ou seja, se ainda será necessária a manifestação favorável do órgão ambiental para a obtenção de alvarás de obra nesse contexto de áreas contaminadas ou potencialmente contaminadas. Embora com o tempo tenhamos mais clareza sobre a abordagem da Administração Pública na análise dos pedidos de licenciamento de obra, o que fica claro desde já é que o novo ordenamento privilegia a etapa de emissão do Habite-se como momento a se exigir a remediação, de sorte que não caberia ao órgão ambiental fazer maiores exigências antes disso.
Outro ponto importante sobre essa revisão do PDE é justamente a utilização do termo “remediação”. Ainda que as definições trazidas pela Resolução CONAMA n.º 420/2009 e pela Lei Estadual n.º 13.577/2009 não sejam totalmente coincidentes, podemos considerar que o objetivo da legislação municipal, quando fala em remediação, é que sejam eliminados ou reduzidos os riscos em níveis aceitáveis para o uso declarado da área contaminada, na linha do que define o art. 3º, inciso XVIII, da citada lei estadual.
Nesse sentido, com a revisão do PDE deu-se um pouco mais de objetividade à tramitação de processos de licenciamento de obra quando o imóvel está gravado como contaminado ou potencialmente contaminado. É claro que o art. 27 do PDE cuida de traçar diretrizes, isto é, formulações que também orientarão futura revisão da Lei de Zoneamento, de modo que mais elementos podem ser adicionados a esse contexto em breve.
