Por Marco Antonio Ziebarth, Fernando Escudero e João Vítor Carvalho
A Lei Municipal n.º 8.382/1976 instituiu o Cadastro das Edificações – CEDI no Município de São Paulo e estabelece, já em seu artigo 1º, que esse cadastro tem por finalidade o “registro de todo e qualquer tipo de edificação”, bem como “será dividido em setores específicos para Edificações Regulares e para Edificações Irregulares”.
Sobre esse último aspecto, tem-se verificado recentes polêmicas em razão de atualizações automáticas procedidas pela Prefeitura de São Paulo, gravando edificações como irregulares sem oferecer prévio contraditório ao interessado.
Em muitos casos, essa atualização tem como origem remota um procedimento fiscalizatório inaugurado pela Secretaria da Fazenda com o objetivo de apurar a área construída tributável e, assim, atualizar o Cadastro Imobiliário Fiscal (CIF). Ocorre que o CEDI, diferentemente do CIF, é alimentado com base na área edificada para fins de licenciamento de obra e, a despeito disso, o órgão responsável por gerir o CEDI não raramente atualiza esse cadastro com base apenas na área construída tributável verificada pela Secretaria da Fazenda, sem interpretar essa informação e sem levantar qual seria efetivamente a área edificada.
Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo teve a oportunidade de se debruçar, ainda que em cognição sumária, sobre essa questão. No julgamento do Agravo de Instrumento n.º 2167446-91.2023.8.26.0000, a Câmara Julgadora decidiu que o órgão responsável, ao atualizar o CEDI de determinado imóvel, não fez análise individualizada da apuração realizada pela Secretaria da Fazenda para fins tributários, de sorte que a atualização cadastral como irregular ocorreu de forma ilegal.
Além disso, entenderam os julgadores que houve violação ao princípio do contraditório e da ampla defesa na medida em que do cadastramento do CEDI como irregular decorreu revogação automática do Certificado de Conclusão de Obras (Habite-se) existente para o imóvel, sem que o interessado fosse notificado a apresentar defesa.
A esse respeito, cabe lembrar que ao cadastrar a irregularidade da edificação, está-se a afastar, por consequência, os efeitos do Certificado de Conclusão existente para o imóvel. Ocorre que esse documento consiste em licença administrativa e só poderia ocorrer sua cassação, invalidação ou revogação mediante processo administrativo específico e garantindo prévio contraditório ao interessado.
Em outras palavras, por ser o Certificado de Conclusão ato administrativo não precário e que se incorpora ao direito do particular, não poderia a Administração Pública extingui-lo sem o devido processo.
Esse debate ganha ainda mais importância na medida em que a irregularidade da edificação inviabiliza a emissão de licença de funcionamento para o imóvel e, inclusive, pode conduzir à cassação de eventual Auto de Licença de Funcionamento existente.
Portanto, para evitar maiores prejuízos ao proprietário e ocupante do imóvel, torna-se fundamental averiguar, na conduta da Administração Pública, se o cadastro da irregularidade da edificação observou o procedimento apto a apurar a área edificada para fins de licenciamento e se foi dada oportunidade ao interessado manifestar-se a respeito, haja vista a supressão dos efeitos do Habite-se existente para o imóvel.
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