Os Desafios dos Locadores de Plataformas Digitais
Por Marco Antonio Ziebarth e Cássia de Meneze
O cenário jurídico brasileiro enfrenta, há alguns anos, o desafio de harmonizar o direito de propriedade, garantido constitucionalmente, com as novas dinâmicas sociais e econômicas trazidas pelas plataformas digitais de hospedagem. Recentemente, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu decisão de grande impacto no REsp 2.121.055/MG, estabelecendo diretrizes rigorosas para a utilização de unidades residenciais em estadias de curta duração.
Em julgamento ocorrido em 07/05/2026, o STJ decidiu, por apertada maioria (cinco votos a quatro), que a exploração de unidades residenciais para estadias de curta duração via plataformas digitais depende de prévia aprovação de ao menos dois terços dos condôminos. A lógica aplicada pela Segunda Seção é a de que a exploração reiterada e profissional dessa modalidade de locação pode descaracterizar a finalidade estritamente residencial do condomínio.
Segundo a decisão, fatores como a alta rotatividade de pessoas, o fluxo constante de visitantes estranhos ao convívio comunitário e a consequente quebra da previsibilidade do ambiente condominial aproximam essa prática de uma atividade econômica organizada. Em determinados contextos, a dinâmica se assemelharia mais à hotelaria do que à locação residencial típica, o que justificaria o quórum qualificado para permitir tal uso quando a convenção for omissa ou proibitiva.
Um ponto fundamental para a compreensão do atual cenário é a mudança trazida pela Lei Federal nº 14.405 de 2022. Antes dessa alteração, o artigo 1.351 do Código Civil exigia a unanimidade dos condôminos para qualquer alteração na destinação do edifício. A redução desse quórum para dois terços representou uma tentativa do legislador de desengessar as decisões assembleares, permitindo que a maioria qualificada pudesse adaptar o condomínio às novas realidades.
Atualmente, a norma dispõe:
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
Portanto, se a discussão tivesse ocorrido antes de 2022, a proibição ou autorização de tais locações exigiria o consenso de todos os proprietários, o que na prática inviabilizaria qualquer mudança em condomínios de grande porte.
É imperativo destacar que o REsp 2.121.055/MG não foi julgado sob o rito dos recursos repetitivos (Art. 1.036 do Código de Processo Civil), nem possui efeito vinculante imediato nos moldes do Art. 927 do CPC. Trata-se de um precedente de eficácia persuasiva, embora uniformizador no âmbito da Segunda Seção do STJ.
Mas nem todo o debate jurídico se encerra com a decisão do STJ. Os locadores e as plataformas digitais fundamentam sua defesa na Lei Federal nº 8.245 de 1991 (Lei de Locações), especificamente no que tange à locação para temporada. A norma é clara ao permitir a residência temporária por prazo curto:
Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Três pontos centrais sustentam a tese dos proprietários:
- Meio Facilitador: A plataforma digital é apenas um meio tecnológico para conectar partes, não alterando a natureza jurídica do contrato.
- Ausência de Prazo Mínimo: O Art. 48 da Lei de Locações fixa um teto (90 dias), mas não estabelece um piso, sendo lícitas as locações de apenas alguns dias.
- Natureza Residencial: A finalidade de lazer ou descanso é inerente ao conceito de residência temporária, não se confundindo com o estabelecimento de um “fundo de comércio”.
No processo em questão, uma plataforma atuou como assistente simples, defendendo que as estadias via plataforma se enquadram perfeitamente na locação por temporada. A empresa argumentou que a rotatividade de pessoas é uma consequência natural da lei, que já previu estadias curtas para fins de lazer.
A distinção fundamental, segundo essa tese, seria o uso dado ao imóvel pelo locatário. Haveria desvio de finalidade se o locatário instalasse no apartamento um escritório, uma loja ou um ponto de vendas. Contudo, enquanto o locatário utilizar o espaço para dormir, descansar e conviver — ainda que por poucos dias — o uso permanece residencial. Para a maioria do STJ, entretanto, a sequência contínua e frenética de estadias curtíssimas para diferentes hóspedes transfigura a natureza da unidade para algo análogo à hotelaria, mesmo sem a prestação de serviços como café da manhã ou camareira.
Poucas semanas após o julgamento do REsp 2.121.055/MG, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu afetar a controvérsia ao rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.443), determinando a suspensão, em todo o território nacional, dos processos pendentes que discutam a mesma questão jurídica. A tese a ser fixada buscará definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa.
A afetação ao rito dos repetitivos altera significativamente o panorama jurídico anteriormente descrito. Embora o julgamento do REsp 2.121.055/MG represente importante precedente da Segunda Seção, sua eficácia era apenas persuasiva, como abordado anteriormente. Com a instauração do Tema 1.443, o STJ reconheceu a existência de multiplicidade de processos sobre a matéria e a necessidade de uniformização nacional da interpretação do direito, de modo que a futura tese repetitiva possuirá caráter vinculante para os órgãos do Poder Judiciário, nos termos dos artigos 927, III, e 1.040 do Código de Processo Civil.
De todo modo, a questão permanece juridicamente aberta. Embora o entendimento firmado no REsp 2.121.055/MG tenda a influenciar o julgamento do Tema 1.443, não há garantia de que a tese repetitiva reproduzirá integralmente as conclusões adotadas naquele precedente. O próprio recurso selecionado como representativo da controvérsia teve origem em acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que adotou entendimento oposto, reconhecendo que a locação por temporada intermediada por plataformas digitais não descaracteriza, por si só, a destinação residencial do imóvel e que eventual restrição deveria constar expressamente da convenção condominial.
Independentemente do teor da decisão do STJ no REsp 2.121.055/MG e da definição do Tema 1.443, é crucial ressaltar que os condomínios não possuem poder de polícia para barrar locatários pelo uso da força. A gestão condominial deve pautar-se pela razoabilidade e pelo devido processo.
Caso um proprietário esteja infringindo a convenção ao realizar locações não autorizadas, o condomínio deve adotar o seguinte rito:
- Advertência formal detalhando a infração;
- Aplicação de multas progressivas conforme previsto na convenção de condomínio e no Código Civil;
- Ajuizamento de ação judicial para obrigação de não fazer.
Impedir fisicamente a entrada de um locatário na portaria é medida arbitrária que pode gerar danos morais e até responsabilidade criminal para o síndico ou prepostos.
O cenário atual, desenhado pelo STJ, exige cautela. O caminho mais seguro para os proprietários que desejam explorar economicamente seus imóveis via plataformas digitais é a regularização normativa interna. Assim, recomenda-se que os proprietários se organizem para promover a alteração da convenção de condomínio por meio de assembleia, buscando atingir o quórum de dois terços previsto no Art. 1.351 do Código Civil. Prever expressamente a autorização para locações de curta duração, possivelmente estabelecendo regras de segurança (como o envio prévio de documentos dos hóspedes), atualmente é a melhor estratégia para evitar litígios onerosos e incertezas jurídicas.
